从7月24日中央政治局会议，到近期住建部召开的企业家座谈会，有关刺激房地产市场的多重利好消息频频引发社会关注。其中，关于房屋预售如何保证交付、存量房利率何时下调、一二线城市限制性购房政策调整等话题受到热议，其中也不乏误读的声音。
对于上述热点话题，带着种种问题，成都商报-红星新闻记者日前独家对话了原中房集团董事长、原国家房改课题组组长，有着“中国保障房之父”称号的孟晓苏，就当前热门的十大房地产话题进行深入解读。
“中国房地产市场供求关系发生重大变化”
今年7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。在谈及房地产市场时，会议中首次明确提出：适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。宏观层面而言，我国房地产市场呈现出怎样的新特点？面对新的发展形势，我们又该如何提振房地产市场信心？
一问：“房住不炒”已不再适用当下？
“房住不炒”的定位并没有变化
问：我们应该如何理解当前房地产市场的供求现状？
答：房地产市场确实发生重大变化，但不能简单地说“房地产供过于求”，因为都是在限购状态下来看市场。就像是在封了路的路上数车流，在关了门的商场数客流，如何能够反映出真实供求情况呢？我认为，要准确判断房地产市场真实供求关系，就要等到“打开路障”和“商场重新开门”之后。只有放开限制性条件，才能够判断出正常的供求关系。
问：相比4月28日的中央政治局会议，7月24日会议中未提及“房住不炒”，有声音认为这意味着“房住不炒”有了变化？
答：“房住不炒”的定位并没有变化。中央强调“房子是用来住的、不用来炒的”，既强调了住房的居住属性，也没有否定房产的财富价值属性，要防范的是房产炒卖，要遏制房产投机行为。但是需要指出的是，对“房住不炒”出现了一些误读，对它进行过度发挥，至少已经形成了三种错误解读——一是解读为“房子是用来住的，不是用来‘买’的”，限制居民购房；二是解读为“房子是用来住的，不是用来‘卖’的”，限制开发企业卖房；三是解读为“房子是用来租的，不是用来售的”，违背了“租售并举”方针。我认为应当回归本源，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展。
二问：限购限贷调整会是更多城市趋势吗？
“因城施策” 另行规定限制性要求
问：据中指研究院统计，2023年上半年，已有百余地方出台房地产调控政策超300次。按照房地产市场现状，有声音认为“一二线城市应全面取消限购限贷”？
答：房地产市场的现状主要原因在于限制，一些地方形成“政策合成谬误”和“政策分解谬误”，造成市场信心不足，这是一个相互影响的综合效应。“限购”是在房地产过热的时候实行的，现在楼市情况有变化。可以根据“因城施策”要求，在某些城市、某些区段另行规定限制性要求。
三问：系列利好政策何时见效？
“房地产政策调整通常有9个月滞后期”
问：从降利率到降首付再到部分地区放开限购，诸多房产利好政策频频布局之后，楼市反应如何？
答：房地产政策跟其他经济政策的见效时间不一样，要有较长的时间周期。经验告诉我们，房地产政策的滞后期一般在9个月左右。
问：当下房地产市场恢复是否仍存在阻力？
答：“楼市经济是信心经济”。现在中央调整房地产政策的要求，在一些地方并没有落实到位。很多在房地产“过热”时期发布的限制性措施依旧未做调整，这就是房地产市场恢复的最大阻力所在。虽然目前金融部门已推出多项信贷优惠政策，但都是楼市政策中的“非核心政策”，属于辅助性政策。
如何让百姓敢买房，住踏实？
“促进房地产市场平稳健康发展”多次被中央提及。近些年来，购房者也同样对化解购房风险、取消公摊面积等呼声较大。如何让老百姓敢买房，住踏实，也同样是提振购房信心的重要一环。
四问：是否应取消商品房公摊面积？
“取消公摊是做无用功”
问：近年来，老百姓对取消商品房公摊的呼声较大，安徽合肥也在今年7月表示“将探索商品房销售按套内面积计价”。在您看来，市场应该取消公摊吗？
答：我一直对取消公摊的说法不太在意，真正有利于百姓的做法是完善住房双轨制，为低收入家庭提供保障房。公摊面积是房屋建筑面积与使用面积之差，包括室外楼道、公共楼梯、公共门厅、电梯间等，这些都是房屋的组成部分。取消公摊只不过是把公摊前的建筑面积改算为公摊后的使用面积，把公摊从“显性存在”变为“隐形存在”，不可能取消，只是算法不同。
问：探索按套内面积计价，是否能在多个城市推行？
答：人们所要的取消公摊，是希望能把公摊面积给取消掉。但公摊面积不能没有，房屋不可能孤零零存在。取消公摊不会降低房屋总价，摊掉的价格要计入剩余使用面积中。购房者可能没有得到任何好处，反而房本面积小了很多，单位房价提高了不少。我个人认为取消公摊是做无用功，把公摊面积标注清楚就可以了，使用建筑面积计量是我国惯例，所有统计数据都是按建筑面积。当然公摊面积涉及建筑规范，不能随意改动，设计与施工都要更加合理。
五问：商品房预售制度应该被叫停吗？
“房价或会上涨，房企开发能力会降低”
问：为预防楼盘烂尾，民众对取消商品房预售制的呼声很大。不少地区也已经开始试点现房销售制度。在您看来，商品房预售制度是否该被取消？
答：“预售制”是我国在商品房开发过程中，借鉴海外经验形成的有效做法。通过房屋购买者提前介入，解决项目建设资金问题，同时也让购房者能以优惠价格提前买到房。在某些项目上进行“现房销售”试点是可以的，但房价肯定会比预售的要高。
我认为，“全面取消预售制”并不可行，它意味着开发企业要承担更多资金成本和风险成本，这些成本都要通过销售转由购房者承担，房价会上涨，开发风险也会加大。对于自有资金不那么充裕的房企，如果没有预售制的加持，将会资金周转困难。应当允许“现房销售”和“预售制”两种方式都存在。
问：对于购买期房的消费者，哪些方面的制度建设有待完善，进而减少购房风险？
答：房屋预售制本身没有多大问题，问题出在对预售房款的管理和使用上。预售房出现烂尾楼，都是监管出了问题。现在房屋预售款由第三方机构介入监管，但有的监管不力，房企将预售款挪到其他地方去了；有的则管得过死，让项目建设用不上预售款。两种倾向都会造成“保交楼”困难。我认为比较合理的办法，是由购房者群体进行第二方监管。购房者与房屋按期交付的利益关系直接，可以避免房企违规挪用资金。
六问：降低首付比例会引发金融风险吗？
“首付在20%左右比较合理”
问：住建部部长倪虹在7月末召开的企业座谈会上强调，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率等政策措施。房屋总价不变的情况下，下调首付比例，是否可能引发金融风险？
答：住房抵押贷款在当年设计时，首付款比例与银行风险相匹配。但是在后来的房地产调控中，住房抵押贷款这个方便普通家庭购房的金融杠杆，成为调控楼市购买力的手段，一定程度上偏离了这项贷款的本源。住房抵押贷款首付款的正常比例，以20%为比较合理。首付款比例应遵循与银行风险相匹配的原则，把首付款压得太低，银行风险就会提高；但如果首付款设置太高，就会加大居民压力，难以发挥帮助普通家庭购房的作用。
已买房者、低收入群体住房权益如何保障？
促进房地产市场平稳健康，需要提振新房购买者的信心，而已购房者的存量房利率调整、低收入群体的住房权益，同样备受关注。
七问：存量房利率何时下调，下调多少？
“应调至当前央行要求水平”
问：7月14日，央行货币政策司司长邹澜表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。8月1日，央行在2023年下半年工作会议上再次表态：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。央行是否应该出台存量房降利率的强制性文件？
答：按照央行的政策，把存量房利率下调的方法无非两种，要么双方直接修改合同，要么就是重新发放贷款替换原贷款。实际上这两种做法的本质一样，直接修改合同是最简单的，也不存在违背契约的问题。过去存量贷款银行利息率的调整，本就是按照央行规定同步调整的。央行表态鼓励和支持商业银行对存量房贷降低利率已经足够了，银行后续还要接受市场化的选择。
问：如果下调存量房利率，降多少合适？
答：我个人认为应当按照现在的规定利率下调，无论过去的贷款利率是多少，都应该下调到和现在央行规定的利息率一致。
八问：新一轮城中村改造为何集中在超大特大城市？
“人口聚集，保障房不足矛盾更突出”
问：在近三个月的时间里，城中村改造多次被中央提及。新一轮城中村改造，为何集中在超大、特大城市？
答：改造城中村其实就是旧城改造中的一种特殊业务。之所以要集中在超大、特大城市，是因为那些城市普遍缺房子，特别是保障房供不应求。比如在深圳，很多外来务工者租住在低价的城中村中，政府努力加大保障房建设，但是供求关系依然紧张。而在三四线城市这种供需矛盾则不那么明显。
问：本轮城中村改造是否会助推房价上涨？是否会催生“一夜暴富”者？
答：不需要混淆棚改与城中村改造的真实用意，这两项政策与推升房价没有必然关系。房地产市场的变化并非直线传导，并不会因为有棚改、城中村改造，就能直接对房价上涨起到推动作用。
眼下依旧生活在城中村的人，绝大多数都是经济条件不够好的农民。那些很值钱的土地本来就是村民集体的，不过是城中村改造将财富价值释放出来了。所谓“暴富现象”是极个别人，大部分只是生活条件得到改善。而改善农民生活水平，缩小城乡收入差别，本来就是我们应当追求的目标。
“居者有其屋”的蓝图如何绘制？
到目前为止，多个城市已逐步放松各类限购措施，但不少一二线城市的限购限贷政策仍未调整。如何能让购房者拿到进入楼市的“入场券”，如何确保“居者有其屋”的蓝图实现，亦同样是维持房地产市场稳定需要解决的问题。
九问：为何“认房不认贷”在更多城市暂未落地？
“一些城市房贷‘认房又认贷’不合理”
问：继住建部表态个人住房贷款“认房不认贷”后，郑州在8月3日发布相关通知，提出15项措施稳定房地产市场，并表示将落实“认房不认贷”政策，同时暂停执行限售政策。但郑州之外更多的一二线城市还未将政策落地，您认为是否存在阻力？
答：主管部门已经发出积极信号，对各地来说已经不存在来自上级部门的阻力，而之所以还没有将政策落地，主要还是过去限制房地产发展的想法根深蒂固，现在放宽怕过去限制的成果“前功尽弃”。其实调整不代表过去政策错了，只是需要根据新形势调整优化。一些一线城市房贷“认房又认贷”不合理，需要调整。
十问：“居者有其屋”的蓝图如何绘制？
“地方政府发挥主导作用，国企央企发挥主力军作用”
问：我国在25年前就启动了城镇住房制度改革，但时至今日，中央仍在强调保障性住房建设，问题在哪？
答：我们房改课题组25年前做出的设计是：“市场供应商品房、政府提供廉租房”，并提出保障房要覆盖到我国50%的城镇家庭。在房改初期的2000年到2007年，全国保障房开发投资只占房屋投资比例的3%-5%，明显太少。从2011年我国开始推动棚户区改造，提供了3000万套保障房。但从总量来看，我国保障房建设不足，特别是在大城市中供求矛盾突出。
问：我们如何才能较好实现“居者有其屋”的目标？
答：我建议在保障性住房建设方面，地方政府发挥主导作用，国企央企发挥主力军作用。首先，保障房建设用地不能收取土地出让金，只能收取基本税费。同时，国企央企要退出竞争性房地产领域，回归保障房建设。人民群众解决住房问题不能只盯着商品房，低收入群体可以享受保障房。成都商报-红星新闻记者 杨雨奇