【案例】2007年7月15日，刘某将自己的一套商品房以138万元的价格出售给徐某，并在当日交付了房屋。双方以收条的形式约定：刘某将房屋出售给徐某，徐某先支付100万元，剩余38万元在房屋所有权证过户后付清。2011年1月23日，刘某又将此房以352万元的价格出售给姜某。7天后，刘某将房屋过户给姜某，姜某取得此房屋所有权证。徐某得知房屋被转卖他人后，将刘某和姜某起诉至法院，要求确认房屋买卖合同有效并且要求返还购房款及利息，赔偿装修费、差价款及房租损失共计248.4万元。法院最终判决刘某返还徐某购房款100万元并赔偿差价损失214万元。
【分析】刘某认为其与徐某之间是房产抵押借贷关系，不是房屋买卖关系。因为房屋买卖必须签订房屋买卖合同，他与徐某没有签订房屋买卖合同，故双方之间不是房屋买卖关系。法院认定刘某与徐某签有收条，承诺将此房屋出售给徐某，并将房屋交付徐某使用，双方确实已形成买卖合同关系。而刘某将房屋另行出售，导致其与徐某的买卖合同不能履行，存在违约行为。考虑到刘某违约行为的恶劣性质及主观过错，法院判令其不仅要退还收取徐某的购房款，还应将此房屋另行出售的差价214万元全部赔偿给徐某。（内蒙古宏德律师事务所供稿）