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保交付进行时,全国前三季度已累计交付超百万套新房

在房地产市场信任链修复的过程中,“保交付”是重中之重,尤其是在四季度房企冲刺销售的关键节点。

近期,中国人民银行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称“金融十六条”),其中明确支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求,依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款,封闭运行、专款专用,专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

这也是8月19日住建部、财政部、中国人民银行等部门出台措施,通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付后,再次明确政策性金融机构在化解房地产风险中的作用。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析表示,随着专项借款落位,各地针对停工项目的解决措施将不断落实,“保交楼”工作有望取得更多实质性进展。同时,政策出台将对稳定市场预期起到积极作用,叠加央行降息预期及各地加大因城施策力度,房地产市场情绪有望好转。

保交付关乎社会民生

自今年7月以来,因延期交付带来的停贷事件,将保交付推到了前所未有的重要位置。银保监会对此高度重视,积极加强与住建部、人民银行等部门的协同配合,支持地方更加有力推动“保交楼、保民生、保稳定”工作。

首都经济贸易大学教授 、北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池表示,停贷风波对房地产市场、经济发展、民生保障、社会稳定都带来了一定的负面影响,必须引起各级政府的高度重视。

克而瑞研究中心数据显示,今年1-10月,为了刺激房地产市场回暖复苏,全国共计256省市累计出台494次放松政策。同时先后打出“首套房利率下调”、“出售退税”、“公积金贷款利率下调”系列组合拳。

但目前而言,市场信心仍未完全恢复。国家统计局日前发布数据显示,1-10月,全国商品房销售面积111179万平方米,同比下降22.3%;商品房销售额108832亿元,同比下降26.1%。

对此,陈文静表示,受7月停贷事件影响,购房者对期房交付普遍产生担忧,购房预期转弱,不过随着国家和地方政府相继出台推动政策,AMC机构加速进场,各地保交楼工作也将取得实质进展。

近两日,中国人民银行、银保监会联合发布的金融十六条中,对保交楼做出明确要求,“积极做好‘保交楼’金融服务,支持开发性政策性银行提供‘保交楼’专项借款,鼓励金融机构提供配套融资支持”。

11月2日,中国人民银行行长易纲在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上接受访谈时亦提出同样论调,人民银行积极支持房地产行业健康发展,降低个人住房贷款利率和首付比例,鼓励银行通过保交楼专项借款支持已售住房建设交付,支持刚性和改善性住房需求。

值得关注的是,在金融十六条和易纲的讲话中,均提及鼓励银行通过保交楼专项借款支持已售住房建设交付的说法。事实上,今年多家银行已经特别安排专项资金用以推动保交楼工作,并已逐渐落到实处。今年9月,2000亿元保交楼专项借款启动,截至目前郑州、沈阳等地已有资金到位,对当地保交楼起到积极作用,稳市场、稳预期的导向也更加明确。

保交付时代下,越来越多的房企开始将保交付提上重点议程。中海、华润、碧桂园、龙湖等等头部房企管理层曾公开表示,“保交楼、稳经营”是企业当下的重点工作。其中,碧桂园总裁莫斌曾在投资交流会上坦言:“公司对于未来的保交付、保债务刚兑仍然是充满信心。”

乐居财经数据显示,今年前三季度,已公示交付套数的35家房企累计交付房屋总数约147万套。其中,碧桂园以45万套的交付总数排在榜单首位;绿地集团和融创中国位列第二、三名,已交付数量分别为15万套和13万套。

今年前三季度,碧桂园累计合同交付共45万套房屋,交付面积逾5300万平方米

以碧桂园为例,据企业公开信息显示,今年1-9月,碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已在30个省、267座城市、910个区县,累计合同交付共45万套房屋,交付面积逾5300万平方米。在11月碧桂园月度管理会议上,企业管理层透露,今年四季度预计还将交付约28万套房屋。

交付品质凸显房企核心竞争力

在当前的市场环境下,交付力成为房地产行业稳定发展的核心要素之一,是房企展现综合实力和竞争力的直观体现。这要求开发商并非简单建设楼盘,还包括对项目设计的兑现、对施工质量的把控、对业主服务的跟进等维度深层次延伸,建立起全周期的交付体系。

保利发展的“6321交付体系”,通过提前半年介入交付,研究客户需求,更好地了解和感知客户诉求,交付后加强质保期维修工作。中海通过为业主提供从设计、销售到交付入住的全周期服务,以线上服务平台和线下服务中心满足业主需求的一站式平台服务。龙湖则通过“云交付”,在线上信息平台发布“质量中心”、“景观技法”、“交付预热”等模块内容,系统化、透明化呈现信息。

此外,碧桂园通过联合验收、第三方机构评估、总裁验收、业主预验收等多种方式,对交付产品的质量开展全方位排查,同时针对疫情防控要求,部分项目通过凤凰云开展线上收房服务。

值得一提的是,碧桂园北京区域兴安盟碧桂园项目就是线上收房的项目之一。为了最大程度减少人员聚集,项目开设了线上交付渠道,将传统的集中办理转移到线上。同时,为了打消业主对于房屋质量方面顾虑,项目严格按照当地疫情防控要求,采取线下预约制,严格控制各个时间段到访人员数量,避免出现人员聚集情况,分散入户查验交付。

“我是第一次线上收房,最大的感触就是省时间,不用排队。收房流程也很简单,按照指引一步步操作就可以,对交付缴纳费用有疑问可以随时联系置业顾问。我们在领钥匙前一天就在线上把各项手续和费用提前办理了,第二天一早领钥匙收房,很快很省心。”业主包女士说道。

兴安盟碧桂园项目实景图

与此同时,9月初,呼和浩特碧桂园项目也迎来集中交付。据呼和浩特碧桂园项目总经理张立伟介绍,为了严控建筑质量,施工部建立了健全的质量安全保障体系,落实隐蔽工程自检、互检、抽检的验收三级检查制度,确保每一项分部工程均符合国家标准,所有过程中的资料真实可靠、且可追溯。

与传统施工工艺不同,张立伟表示呼和浩特碧桂园采用较多创新工艺,比如项目主体结构采用铝模,砌体结构采用高精度砌块;户内墙面增加了一遍罩面石膏与涂料踢脚线,有效增加了户内观感。

“当前背景下,交付力的重要性已不言而喻,成为房地产行业立足长期主义,提升产品力的重要抓手。”易居企业集团CEO丁祖昱表示,随着对交付力理解的不断深入,愈来愈多房企意识到交付力并非仅体现于孤立的节点,而是贯穿产品从研发、设计、采购、工程、交付前服务、交付体验,乃至交付后生活场景等全周期、多节点的服务体系。

基于此,交付力体系化建设逐步成为行业趋势,同时服务颗粒度细化、服务标准制定、服务品质把控等维度则成为房企交付力比拼的关键。

迎“交房即交证”时代

除建筑品质达标外,“交房即交证”亦成为交付力加码的又一举措。作为社会关注、群众期盼的民生热点,“交房即交证”不仅要在房子交付前实现工程验收达标,还要提前完成所有围绕交房交证的服务事项。

一位房地产从业人员介绍,与普通交房相比,“交房即交证”的项目,需按照政府要求,及时落实竣工验收批建手续、施工建设管理等相关工作,做好各类验收及办证等各环节手续。只有通过重重考验,才能成为当地政府部门选中的试点。

“于开发商而言,‘交房即交证’对其资金能力、管理能力是一种考验。”业内人士表示,交房即交证,意味着房企要更为严格把控楼盘的施工进度及工程质量,并且确保在合同规定时间内通过验收,在此情况下才能按时办理交付和不动产权证,这对房企的品控能力和开发实力也相应有更高要求。

以呼和浩特碧桂园为例,项目交付首日,到访业主200余户,其中20余名业主当日即办理了不动产权证书。“项目为了业主能够真正的实现‘住权’与‘产权’同步,精准把控开发节奏,厘清业主办证过程的每一步流程,同时和相关部门前置做好沟通,确保‘交房即交证’工作落到实处。”张立伟说道。

呼和浩特碧桂园“交房即交证”现场

不难看出,在当前市场环境中,房企能够在“保交付”之余,稳步推进“交房即交证”政策,其底气除了源于企业自身经营实力之外,也展示出企业社会责任与担当。

据克而瑞研究中心数据显示,今年上半年,碧桂园165个项目实现了“交房即交证”,万科在30个城市公司的94个交付批次中实现交房交证同步进行,远洋集团则在20%的项目中实现“交房即交证”。

值得关注的是,除了房企践行“交房即交证”服务标准外,各个城市也陆续开展“交房即交证”试点。公开资料显示,2018年,湖南省株洲市就开始推出“交房即交证”,此后杭州、长沙、昆明、成都、北京等地积极推动“交房即交证”试点工作,目前已经有超过21个城市实行这一政策。

“当前房地产市场处于深度调整期,购房者市场信心不足,‘交房即交证’对购房者置业情绪或起到一定积极作用”,陈文静表示,在“保交楼”目标及工作开展下,“交房即交证”试点或进一步扩围,全国范围内预计将有更多地区跟进。

与此同时,赵秀池则认为,在当前房地产市场下行环境下,越来越多房企积极参与推进保交付及“交房即交证”工作,将有利于重塑房地产市场信用体系,恢复和提振消费者购房置业信心,从而促进房地产行业的良性循环和健康发展。

[责任编辑:宝华]

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