“本是同根生，相煎何太急”道出了物业和业主的关系，本该是利益共享，共促发展，如今却成为这样的局面：一边是物业服务企业入不敷出，一边是业主对物业服务不满。那么，如何从“双输”走向共赢？连日来，本报“今日阿拉善”微信公众号多条关于“物业”的推文引起广大读者的热议，就读者最关心的问题，记者采访了相关部门。
业主或物业服务企业没按规定履行合同义务，可以诉诸法律吗？
车辆被盗被划、房屋漏雨、下水管道堵塞、小区无门禁、物业服务质量差、物业从业人员态度不好……业主总觉得物业服务企业服务不到位从而拒缴物业费，物业服务企业却认为有些不属于他们的服务范畴，缴纳物业费是业主的义务。诸如此类矛盾不胜枚举，物业服务企业与业主之间的“爱恨情仇”斩不断理还乱。巴彦浩特居民韩先生在巴彦浩特紫苑华亭小区买了一套房屋，因各种原因迟迟没有入住。在收物业费时矛盾出现了，韩先生认为自家房屋没有装修更没人入住，所以没有享受物业服务企业提供的服务，不需要缴纳物业费；物业服务企业却坚持认为小区所有业主应该履行义务按时缴纳物业费，以便提高物业服务质量、保证小区正常运行。
双方僵持不下，为有效解决问题，韩先生与小区物业服务企业负责人来到阿左旗物业纠纷人民调解委员会。经调查得知，物业服务企业按规定履行了相应的合同义务，不存在违约情况，根据国务院2018年3月19日修订颁布的《物业管理条例》第二章第七条，业主在物业管理活动中，需履行按时缴纳物业服务费用的义务，韩先生不能以自身没有入住为由不承认物业服务企业提供的服务及服务成效，需按规定履行合同内容和义务支付物业费。考虑到韩先生所购房屋无装修、无人住，没有产生过多垃圾，可减免一部分费用。在委员会工作人员的调解下，双方达成一致：韩先生支付80%的物业费，物业服务企业继续做好物业服务、提升服务质量。
至此，韩先生与物业服务企业的纠葛告一段落，但在诸多拒缴物业费的例子中不乏多年不交物业费的事例。阿左旗物业纠纷人民调解委员会主任李发清告诉记者，业主拒缴物业费7年之久的大有人在。根据《物业管理条例》第六章第六十四条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
李发清表示，阿左旗地区凡有物业纠纷无法达成一致者均先由阿左旗物业纠纷人民调解委员会联系物业服务企业、业主、开发商进行面对面调解，无法调解或调解后业主、物业服务企业、开发商任何一方拒不履行义务，当事人可向阿左旗人民法院提起诉讼，督促其履行合同义务。数额较大、情况较为复杂的物业纠纷，经阿左旗人民法院司法确认后，业主、物业服务企业、开发商任何一方拒不履行义务可向阿左旗人民法院执行部门申请强制执行。
据了解，2019年阿左旗物业纠纷人民调解委员会受理物业纠纷申请710件，书面调解成功220件，口头调解成功12件，受街道办、社区邀请参加物业纠纷调解案件7件，向阿左旗人民法院移交起诉130件，调解追缴物业费30多万元。
哪些事不该物业管?哪些事该物业管?
“单元门未换、阳台窗户变形、下水管道损坏、房顶漏水……”记者在走访中发现，很多业主认为，物业每天除了看门，就是打扫卫生，关系到业主自身利益的时候，物业服务企业总说：“这不在我们的服务范畴。”
对此类问题，盟住建局物业科负责人雷凯说，有些业主对物业管理范围存在误区，导致把与住房相关的所有问题和责任都转嫁到物业服务企业身上。比如房屋质量、不动产权证未办理问题，以及小区大门、绿化、亮化、监控、物业用房、居民活动室、健身器械等配套基础设施不完善问题等，均属于开发建设单位的责任。但很多开发建设单位售出房屋后就难寻其踪，于是不少业主就把应由开发建设单位负责的问题都记到物业服务企业的账上，认为物业管理服务不到位。
此外，居民遇到暖气不热、邻里纠纷、私搭乱建、商铺在小区内开窗油烟污染、周边噪音和业主饲养宠物扰民、楼上住户漏水对楼下造成损失、家中失窃以及住宅专项维修资金申请使用难等问题，可以委托物业服务企业协助其向有关部门反映、维权，但不应要求物业服务企业承担责任或以此作为拒交物业费的理由。
居民对物业服务企业的服务内容和质量方面有要求，可以通过小区业主委员会向物业服务企业反映、协商，以满足自身需求、维护自身权益。如对物业合同有质疑，认为物业服务企业在管理和服务质量上确实存在问题，可以向属地的物业行政主管部门申诉处理。
2018年8月1日，《内蒙古自治区物业管理条例》开始施行。第四十七条明确了物业服务企业应当履行的义务：物业服务企业按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务标准提供物业服务；在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；落实安防人员、设施以及安保措施，确保安防监控设施正常运转；定期组织物业服务人员进行消防安全演练，确保消防设施正常使用；维护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修；做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务；实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
我盟物业费收费标准是怎样的？
根据盟住建局和盟发改委公布的《阿拉善盟普通住宅小区物业菜单式服务和收费参考标准》(以下简称《收费参考标准》)显示，物业收费标准共分为四级：一级：1.28元/月·平方米；二级：0.98元/月·平方米；三级：0.78元/月·平方米；四级：0.68元/月·平方米。(以上四级收费参考标准不包含高层电梯费、二次加压费。高层电梯费、二次加压费合同另行协商决定)
通过对比《收费参考标准》中“物业服务履约兑现表”，记者发现，四个级别的履约服务在雇用人员的素质要求、工作安排、作业频率方面存在明显差别。阿盟物业协会会长闫萍告诉记者，目前我盟大部分小区收费级别在四级0.68元/月·平方米以下，有的小区甚至连0.5元/月·平方米都达不到，而各物业服务履约等级已达到四级甚至超过四级。
家住巴彦浩特商会小区的吴先生告诉记者:“我在乌海、银川等周边地区买房时发现，小区物业费能达到每月每平方米1.6元左右，物业服务好、安保力量足，对基础设施维护改造投入也大，从业人员均是文化程度高的年轻人。”同时，吴先生在海南也购买了一套房子，物业服务企业与吴先生签订了管家式服务协议，不在时家里的花花草草以及屋内卫生打扫均由物业照料打扫。物业服务企业为了帮助吴先生实现房屋的最大利用率，还会将房屋合理出租，让吴先生收到相应回报。“管家式服务的费用也高，一平方米3.8元。咱们阿拉善地区的物业费平均收费标准和收缴率低，企业既要生存，又要想方设法提高服务水平，也是举步维艰。”吴先生说。
小区电梯费怎么收？
“我住在一楼，为什么也要交电梯费？”提及电梯费，巴彦浩特居民王女士表示有些郁闷，觉这钱交得实在冤。
与王女士同住一个小区的刘先生却认为电梯属于小区的公共设施，需要小区居民共同交费来维护：“如果说一楼居民不用电梯就不交电梯费的话，那么有的居民晚上不出门，不需要用路灯，是不是就不需要交路灯维护保养的费用？再者说，一楼住户就一定不使用电梯去别的楼层吗？如果遇到急事用了电梯又该怎么算？”
低层住户缴纳电梯费是否合理这件事，居民众说纷纭。为此，记者走访多个高层小区了解到，一楼、二楼住户均需缴纳一定的电梯费。目前，我盟共有22个小区安装有电梯，电梯费的收费方式和费用各不相同。物业服务企业所收的电梯费包含在公共能耗费之中，一般是电梯日常运行以及维护所产生的费用，主要包括运行中的电费、年检费、日常维护的保养费等，但不包括电梯的大修和更新改造等费用。
电梯费金额根据所住小区楼层数递增，计算方式分为固定额度收费、按住房平米收费两种，收费价格以各小区公布为准。如，商会小区共有十一层楼，从一楼算起每户每月缴纳35元电梯费，二楼每户每月缴纳40元电梯费，每增加一个层数费用加5元，依次递增；赫力警苑小区共有七层楼，一楼按每平米0.35元收费，2楼按每平米0.5元收费，3楼按每平米0.7元收费，4楼以上按每平米0.9元收费。
阿拉善盟物业管理行业协会会长闫萍告诉记者：“电梯属于公共设施，设立的目的在于服务全体业主，其费用应由全体业主共同负担。但考虑到层数不同其使用率不同等原因，很多小区物业服务企业和业主委员会拟定收费价格时会根据层数制定不同的收费额度。”
将恶意拖欠物业费行为纳入个人征信记录，是否可行？
记者在采访过程中发现，总有一些小区业主为不按时缴纳物业费找种种理由。
家住巴彦浩特长城B区的刘先生告诉记者，该小区不交物业费的“钉子户”有很多，其中不乏退休职工和在岗的公职人员，还有极个别业主从2010年搬进小区就没有交过物业费。曾经也有过因为部分业主不交物业费而导致电梯临时停运的事情发生。刘先生认为，不交物业费的行为有失公平。他建议，如果能将恶意拖欠物业费纳入个人征信记录，也会促进物业费的缴纳。
对此，记者采访了人民银行阿拉善盟中心支行征信管理科科长邬学中。邬学中告诉记者，将恶意拖欠物业费纳入个人征信记录，会具有一定的约束力。目前，全国很多城市和地区已开始实施，但在自治区还没有先例。方案的成功落地，不但有利于夯实社会公共服务业的信用信息采集基础，同时可以推动公共信用评价结果的应用和信用联合惩戒。但是，就目前来看，实现将恶意拖欠物业费纳入个人征信记录，还需政府主导。因为其前提是需要专业的、权威的、可信的征信采集大数据平台为个人征信部门提供数据支撑，并保证数据的真实性、完整性、及时性。但从目前来看，我盟物业行业还不具备这样的数据报送条件。“我认为，将恶意拖欠物业费纳入个人征信记录也应该是双向的，既能约束小区业主，也应监督一些不合格的物业服务企业。因此，物业服务企业也应与征信挂钩，以规范物业管理行为，提升物业服务水平。”邬学中说。本报记者 娜美拉 李亚男
