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地产界低调大佬许荣茂:豪宅教父 学习李嘉诚

2012-09-17 17:02:57来源: 理财周报(北京) 作者:...责任编辑:Sky

与任志强(微博)、潘石屹等频频在各路媒体上发话、露脸相比,地产界也有不少所谓的“低调的大佬”,譬如恒大地产的许家印、绿地集团的张玉良等。但与世茂集团的掌门人许荣茂相比,上述几位的低调或许只能算是相对了。

这位2001年以60亿身家进入《福布斯》排行榜前5位的地产大亨当时几次致函《福布斯》表示不同意登载自己的名字。

2009年前,这位因打造出“滨江模式”而被全国所熟知的“豪宅教父”几乎没有接受过一家媒体的专访。他的第一次较为全面的个人专访还是献给了自己老家——福建泉州——的地方媒体。

“说世茂是一家房地产开发商太不全面了,它可以说就是一个商业帝国,因为你发现它涉足了大大小小、各式各样的商业领域。”一位地产业协会人士认为。

那么,这个庞大的“商业帝国”背后,“低调的”许荣茂究竟是如何将其架起的?如今他又在做些什么?

借壳上市“一笔不错的买卖”

许荣茂出生在医学家庭,在父母亲的熏陶下,许荣茂选择了要成为一名中医。早年,他的第一份工作是到药店当伙计。

一个偶然的机遇,许荣茂当上了证券经纪人,并赚得了人生第一桶金。这“第一桶金”的数字据他自己回忆,大约在“几千万港币”。

从事证券经纪业务算得上是许荣茂人生的一大转折点。不仅由此得到原始资本的积累,许荣茂之后强悍的资本运作能力或多或少也是受到这段时期的影响,并且他自己也透露过,“对经济非常感兴趣,如今还一直阅读经济方面的书籍。”

2000年8月,许荣茂成功借壳上海万象集团并更名为世茂股份,这位“隐形富豪”就此进入公众视野,但这背后的资本运作过程并不简单。

当时,许荣茂以上海世贸投资发展有限公司受让了上海万象集团股份有限公司5000万股国家股,占总股本26.43%,成为万象集团的第一大股东,受让股权总计投入1.44亿元。

世贸投资入主后4个月,世贸股份就将持有的恒源祥品牌和相关的7家公司股权以9200万元转让给新世界集团。随后,又在1年之内出让了万象房地产、上海四达公司等资产,共计收入6612万元。一份地产研究报告就指出许荣茂借壳万象“是一笔不错的买卖,而且借壳后也大大提高了世贸集团在内地的知名度,促进了世贸滨江花园的热销,广告收益不亚于资本市场本身”。

许荣茂上市平台的第一颗棋子下完后,紧接着又通过PZIL收购东建科讯大股东JMAL持有的东建科讯15750.4万股股份及2076万份认股权证,在香港完成世茂国际的借壳上市。

2006年,许荣茂再下一城,旗下最重量级的企业世茂房地产控股有限公司在香港联交所主板成功上市。之后的几年里,世贸集团又经历了世贸国际私有化和世贸房地产对世贸股份的资产注入,最终形成了以世贸股份主攻商业地产、世茂房地产主攻住宅地产的“两驾马车”格局。

家族管理烙印

然而,“两驾马车”的格局实际却不如描述起来那么清晰,世贸股份方面也向理财周报记者坦言:“外界常常会把世贸集团之下的一些公司架构搞混。”

上述地产业协会人士表示:“除了在港上市的世茂房地产直接和间接持有世茂股份超过六成股权外,两个上市公司有时还会各占一半股权合资设立一些项目公司,上市公司还会参股或全资收购一些集团下的资产,很多运作都是为了能有利于在香港和内地两头再融资而进行的。”

但集团管理的“金三角”似乎已形成。

2009年时,许荣茂就曾向媒体称:“女儿许薇薇读的是财务,主要分管企业的财务。儿子许世坛主要做集团的前期开发,在销售方面也挑了很多担子。”

如今,理财周报记者从世茂房地产方面了解到许荣茂儿女的职责已有变化:“许薇薇现在作为世茂股份的总裁,主要负责世茂股份方面的大小事务;世茂房地产方面没有设CEO,只设置了2名区域总裁,执行董事许世坛主要负责世茂房地产的日常事务,而许荣茂则会参与一些重大的决定。”

高通智库研究员陈翔认为:“世茂集团的管理模式仍然烙有明显的家族式管理印记,有些类似于龙湖地产和万达地产,其对关键、核心业务的把控是相当严格的。”

做百年老店

世茂房地产和世茂股份分别在今年上半年实现了225亿和45.5亿的销售额,同比增幅都在50%以上。许荣茂后继有人,恐也不负他曾表示的“想把世茂打造成一个百年老店”的梦想。

许荣茂在致力于世茂集团的长久经营上确实下了不少功夫,在走过的十多年岁月里,为了能顺应政策导向和时代潮流和需求,世茂集团经历了数次“转型”。

陈翔分析道:“从2000年以后,从世茂集团的产品结构来看,大致可以分为三个阶段。早期以上海为重心,主做住宅产品开发,建立了高端的生态住宅样本;中期,大致从2005年开始,先后实施了“专注主业,兼顾房产领域多元组合”的战略,逐步建立了以高端住宅、豪华酒店及商业办公三大集团核心产业;后期,从2009年开始,加大了酒店、旅游产业的发展力度,更是对组织结构做了重新划分,实现了8大区域的扁平化管理结构。”

同时,许荣茂也深信品牌对于一个百年企业的重要性。

一炮成名的滨江花园项目自然不用说。许荣茂在公益慈善方面投入不少为集团树立了良好的社会形象。比如创建“世茂爱心医院”援助偏远地区改善当地医疗条件,发起抗击艾滋病的民间力量“中华红丝带基金会”等,尤其是对许荣茂老家福建泉州的投入和支持。

一位泉州当地的居民向理财周报记者表示自己的大伯就认识许荣茂,从小也一直听到大人们提起他:“原来是石狮五星村的。在读小学、大学的时候,因为他的捐款,都能在学校里看到他的名字。他给当地人的印象一直就是一个勤奋、低调、热心公益的人士。”

学习李嘉诚

世茂低价拿地类长实模式

世茂集团从最初的集中力量开发高端住宅,如今演变成了一个庞大的“商业帝国”,其扩张轨迹和发展模式并非无迹可寻。

2011年的博鳌亚洲论坛上,许荣茂就表示:“集团将发展现代服务业与商业地产来规避风险。”

今年1季度的世茂股份业绩发布会上,公司首席财务官陈汝侠再次强调:“国内的商业地产发展才刚刚起步,再加上国家大力发展现代服务业和文化产业,影院、商场等商业的需求量都较大。现在我们的持有性物业达到66万平方米,今年还会继续增长。而今年经营性物业的在建面积也达100万平方米了。”

世茂集团在现代服务业这条路上愈走愈宽,高通智库研究员陈翔认为:“世茂集团做影院、儿童乐园等现代服务业务,目前基数尚小,对集团利润贡献不大,更多的是扮演了配套设施的角色,有助于住宅和商业地产的销售。”

“滨江”范本

上海世贸滨江花园位于浦东新区潍坊路1号,地处繁华商业区,绿化率高达70%,并配有黄浦江的水景,几乎成了沪上高端住宅的代名词,并且在2001-2004年连续四年取得上海房地产销售冠军。

在上海取得巨大成功之后,世茂集团在全国各地打造了多处在当地堪称标志性建筑的滨江建筑群。“滨江模式”就像一个模板一样,在全国长江沿岸中等城市中不断复制,并成为世茂楼盘的典型象征。

上述房地产协会人士向记者表示:“上海滨江模式的最大成功之处不在于其连续多年为集团的利润做出多少贡献,而在于其在消费者心中树立起的形象或者说品牌,并且世茂集团也充分利用了这一点,甚至在其诸多商业地产中也引入了滨江模式的理念。”

世茂集团“滨江模式”的典型项目就有上海世茂滨江花园、南京世茂滨江新城、哈尔滨世茂滨江新城、福州世茂外滩花园和武汉锦绣长江项目等。

类长江实业模式

许荣茂为世茂集团设计的商业模式被外界评述为“典型的香港地产商模式”,类似于李嘉诚旗下的长江实业。即是利用高端住宅开发产生的现金流,为投资回报周期长、资本密集型的酒店和商业物业提供支持。

这种模式在经济基本面向好时,可以为公司快速地创造价值,即便在金融危机之下,也可以起到平滑盈利的效果。

“世茂之所以能把这种模式发展得不错,在于其具备的产业集群优势。”陈翔评述道,“商业地产的核心问题不在于前期开发,而是后期的招商、管理等,世茂集团利用其强大的产业集群、自主品牌、长期的经验能保证商业地产后期的稳定收益。”

世茂集团采用这一模式的另一项优势在于其拿地成本相对较低。

一位港资券商分析师向理财周报记者表示:“世茂有些土地拿的较早,集团在几次内地地产行业不景气的时候拿地都没有放松,所以成本较低;另外,世茂集团运营的大型综合体项目由于涉及产业较多,能够胜任的房企不多,所以这一因素又增加了世茂拿地方面对于价格的话语权。”

剑指旅游地产

近期,有多家媒体称世茂集团欲斥资千亿投向旅游地产:“在大连金州,世茂集团计划在未来15年内投资500亿元人民币打造御龙湾项目”、“ 计划投资400亿元建设武汉御龙湾项目”。

对于集团是否会在未来业务上更侧重于旅游地产时,世茂房地产称:“集团布局旅游地产早在几年前就开始,只是在最近更明确了这一新战略。”

上海佘山的“世茂纳米魔幻城”是国内首例为儿童打造的旅游地产项目,世茂将于此建造集超五星级深坑酒店、室内儿童主题乐园、魔幻主题城堡于一体的旅游度假、居住复合型项目。

陈翔认为:“国内各大房企如保利、雅居乐等都在纷纷强占旅游地产市场。发展旅游地产的一大关键因素在于手中有没有优质的、适合发展旅游业的土地储备,手中握有一些稀缺旅游土地资源的世茂具备一定自己的优势。”

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(本文来源:理财周报 作者:金耀)

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